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Dimanche 23 Août 2015

Scandale foncier! Enquête exclusive Seneplus– Plongée dans les arcanes du projet de la fameuse et maintenant Cité Keur Gorgui de Dakar




La simple évocation de son nom suscite des commentaires et nourrit les fantasmes. Normal, serait-on tenté de dire. Si le processus de construction de la Cité Keur Gorgui a aussi intrigué les Sénégalais, c'est parce que la cession des propriétés ne s'est pas toujours opérée dans les règles de l'art. Pour en avoir le cœur net,[www.SenePlus.Com]url:http://www.seneplus.com/  s'est promené dans les dédales de ce sulfureux dossier (qui est loin d'avoir révélé tous ses secrets) où se mêlent népotisme, gabegie et omerta. Enquête exclusive sur ce que beaucoup qualifieront de scandale foncier comme il y en a eu tant en particulier dans la région de Dakar ces dernières années.

Un homme d'affaires très en vue à Dakar qui a préféré garder l'anonymat et que nous appellerons Moustapha Camara a comme reçu un coup de massue. Entouré de sa femme et de ses trois enfants, ce sexagénaire raconte sa détresse le regard figé dans ses pensées lugubres : "C'est tout à fait par hasard qu'un ami qui savait que j'avais pris en location-vente un ‘trois pièces' de la SICAP à la cité Keur Gorgui m'a dit : ‘Surtout ne te presse pas de finir de payer ton appart parce qu'il y a une hypothèque sur le titre foncier de toute la cité. Tu ne pourrais pas le revendre si tu le souhaitais.' Je n'en revenais pas, je ne pouvais pas le croire."

Plus exactement, le titre foncier en question fait l'objet d'un "commandement valant saisie réelle" depuis octobre 2014. "C'est pire qu'une hypothèque, souligne Moustapha Camara. Cela veut dire que la banque a ordonné la saisie de toutes les constructions bâties sur le site. Du coup, théoriquement, nous ne sommes plus propriétaires de nos appartements."

Une véritable catastrophe pour des dizaines de chefs de famille. Conséquence d'une série de défaillances dans la conduite d'un projet qui s'annonçait pourtant bien prometteur.

Les quatre "mousquetaires"

La cité Keur Gorgui couvre une superficie de 226 682 mètres carrés. Le terrain est immatriculé 530/GR dans les livres de la Conservation foncière aux Impôts et Domaines. Posé aux abords de la VDN, entre Mermoz, Baobab, Sacré-Cœur et les SICAP Liberté, le quartier est en plein essor. À la fois cité d'affaires et zone résidentielle, il abrite grandes entreprises, ministères, petits commerces et habitations de petit, moyen et grand standing. On y note aussi quelques poches de surfaces nues, mais celles-ci devraient vite accueillir de nouvelles constructions tant cette partie de Dakar suscite l'intérêt et aiguise l'appétit des spéculateurs fonciers.

En 2005, la SICAP lance la phase 1 du projet "SICAP Sacré-Cœur III Pyrotechnie" (Keur Gorgui). À l'époque la société immobilière avait sollicité et obtenu l'appui de quatre banques, CBAO (2 milliards de francs Cfa), ECOBANK (2 milliards), BSIC (500 millions) et BHS (3 milliards). Dix immeubles naitront de ce mariage à cinq : 4 de six étages (21 appartements), 4 de quatre étages (30 appartements), 1 de huit étages (27 appartements) et 1 de cinq étages (15 appartements).

Selon le dossier de présentation du projet consulté par [www.SenePlus.Com]url:http://www.seneplus/ , il fallait casquer fort pour être bénéficiaire. Les appartements sont cédés au comptant entre 54 et 126 millions de francs Cfa (hors frais et taxes). Pour la location-vente, le client devait s'acquitter d'un apport de 20% du prix au comptant du bien et payer le reste pendant 10 ans suivant des mensualités de 411 148 à 958 912 francs Cfa.

Depuis trois ans, Moustapha Camara détient les clés de son "trois pièces". Il s'acquitte religieusement de son loyer avec l'espoir, au bout des  7 prochaines années, voire avant, de détenir son titre foncier. Il risque de déchanter, et des dizaines d'autres souscripteurs au projet de la SICAP, avec lui. Il peste : "Je sais que depuis des années et des années, la spéculation foncière dans notre pays est importante, mais je ne pouvais pas penser un seul instant que même un organisme public comme la SICAP pourrait se retrouver dans une situation où elle ne serait pas en mesure de remettre à ses clients leurs titres fonciers."

Contorsions financières

Pourtant tout avait bien débuté. Un an après avoir levé les fonds pour lancer le projet de la cité Keur Gorgui, la SICAP commence à rembourser ses dettes. Elle verse 7,5 milliards de francs Cfa à "ses" quatre banques. En retour, elle obtient une main levée partielle sur l'hypothèque. Celle-ci concerne une superficie de 10 000 mètres carrés seulement et fait l'objet du titre foncier 11 461/GRD. Ce titre est reporté sous le n°15 611/GR et est devenu la propriété d'un certain Ng. Kâ, présenté comme commerçant établi à Dakar et né le 12 mars 1968. "Probablement un prête-nom", s'avance un ancien agent du Cadastre.

Trois ans après cette opération, en 2009, le projet piétine. La SICAP est à cours de liquidités. La CSE, chargée des constructions, menace de remballer son matériel. C'est le début des contorsions financières. Les responsables de SUMA Assistance, qui avaient déjà versé 70 millions de francs Cfa en guise d'apport pour un R+5 valant 700 millions de francs Cfa, interviennent. Ils mobilisent 100 millions pour convaincre la CSE de sauver leur immeuble. Stratégie payante puisqu'ils se verront livrer le bâtiment de 15 appartements où la clinique d'urgences médicales est abritée depuis 2006.

Pour boucler les autres travaux, la SICAP se tourne vers la Banque islamique du Sénégal (BIS), qui lui prête 1,6 milliard de francs Cfa. Une nouvelle hypothèque sur le titre foncier global est inscrite le 17 avril 2009 au profit de la BIS. Elle s'ajoute à celle détenue par la CBAO, qui tarde à recouvrer la totalité des intérêts attachés au prêt initial accordé à la société immobilière.

L'ancien directeur de la SICAP, Khalifa Ndao, a rappelé cet épisode le 12 novembre 2012 lors de la passation de service avec son successeur, Ibrahima Sall. Il dit : "Ce projet connaissait d'énormes difficultés, mais avec l'appui des partenaires des solutions ont été trouvées. Ce qui a valu l'achèvement de neuf immeubles de la première phase, dont trois en option vente à l'État et six en location-vente."

Cinq années après cette opération de sauvetage, la SICAP patauge toujours dans les difficultés de trésorerie. N'arrivant pas à s'acquitter de la totalité de sa dette auprès de ses créanciers. Presque simultanément, la CBAO (9 octobre 2014) et la BIS (27 octobre 2014) font chacune un commandement valant saisie sur le titre foncier global de la cité Keur Gorgui.

Conséquence directe ? Toutes les demandes d'autorisation de morcellement du terrain sont mises en suspens, selon un agent du Cadastre interrogé par [www.SenePlus.Com]url:http://www.seneplus.com/ . "Je savais que ça arriverait, souffle notre interlocuteur. Il y a eu tellement de magouilles dans l'attribution des parcelles, des villas et des appartements de la cité Keur Gorgui que ce genre de problèmes était inévitable. "

Des clients en colère

Contacté par SenePlus, le directeur général de la SICAP, Ibrahima Sall, botte en touche. "Il n'y a pas de quoi fouetter un chat. Je suis en train de payer les dettes et de travailler sur de nouveaux projets, c'est le plus important, estime l'ancien ministre de l'Éducation nationale. Toutes les entreprises rencontrent des difficultés avec les banques. L'essentiel c'est de trouver des solutions. En tant qu'économiste, j'ai été nommé pour redresser la SICAP ; je m'y attelle."

Au service administratif et juridique de la SICAP, on se montre confiant. Voire péremptoire. "Je peux d'ores et déjà vous dire que ces commandements (valant saisie) sont sans objet, souffle un agent dudit département sous le couvert de l'anonymat. Nous avons obtenu une main levée sur le commandement fait à la requête de la BIS, après remboursement de la dette. Pour celui de la CBAO nous avons trouvé un accord ; je crois que dans quelques semaines, ce sera réglé."

Aucune des deux banques concernées n'a accepté pour SenePlus de confirmer ou d'infirmer ces informations. Le responsable par intérim du service juridique de la BIS a évoqué le "secret bancaire". La directrice du même département à la CBAO a affirmé, pour sa part, ignorer "les tenants et les aboutissants du dossier de la SICAP".

S'il est avéré que la SICAP a obtenu une main levée sur le commandement de la BIS et trouvé un accord avec la CBAO, les locataires-propriétaires de la cité Keur Gorgui peuvent pousser un ouf de soulagement. Cependant, ils contiennent difficilement leur colère contre la SICAP coupable, selon des habitants interrogés par SenePlus, d'avoir manqué à un certain nombre de ses engagements contractuels.

"La SICAP devait procéder à l'aménagement des espaces communs autour des immeubles, et à ce jour, cela n'est toujours pas fait", dénonce un propriétaire d'appartement de grand standing. "Pire, elle devait aussi installer des groupes électrogènes pour chaque immeuble et trois ans plus tard, toujours rien. Et quand on pense que nous payons tous les mois une somme qui inclut tous ces services qui ne sont pas fournis, vous comprendrez que cela a quelque chose de choquant. "

"C'est franchement triste de voir à quel point une société dans le temps aussi sérieuse que la SICAP a pu devenir à ce point dysfonctionnel et s'engager dans une voie qui lui fait perdre une bonne partie de sa crédibilité", renchérit cet ancien banquier qui a grandi à Baobab et a acheté sa première maison dans le même quartier, bâti par la SICAP du temps de sa splendeur.

"Un panthéon complexe à honorer"

La SICAP est une société anonyme détenue à 90% par l'État du Sénégal. Elle a été créée par Léopold Senghor au lendemain de l'Indépendance. Au fil de son évolution, sa mission, qui consistait à accompagner les programmes nationaux d'accès à l'habitat, a été visiblement dévoyée. En fait elle s'est retrouvée réduite à un instrument au service des régimes qui se sont succédés à la tête du Sénégal. Une sorte de "panthéon complexe, avec des dieux, des demi-dieux, des génies, toute une population céleste qu'il fallait en permanence honorer", pour paraphraser Frédéric Lenoir parlant de la religion védique dans Dieu, son livre d'entretiens avec Marie Drucker.

Le projet de la cité Keur Gorgui, lancé sous le régime libéral de Wade, en est une illustration : le PDS (au pouvoir entre 2000 et 2012) a érigé son siège sur une portion des 3000 mètres carrés qu'il s'est offerts dans des conditions scabreuses. SenePlus a appris de sources sures que des figures libérales, ayant rompu ou pas les liens avec le PDS, ont été servies en terrains, villas et appartements. Des gradés de l'armée et des journalistes, aussi. "Beaucoup parmi ces gens-là ne paient rien, souffle un cadre de la SICAP à la retraite. Et sur ceux qui paient, beaucoup doivent à la SICAP de nombreux arriérés de location."

Parmi les mauvais payeurs, l'État. Trois immeubles sont affectés (option vente) à trois ministères sans qu'un franc Cfa ne soit versé en contrepartie à la SICAP. Montant de la facture : près de 10 milliards. Alors entre les responsables politiques qui se sont servis sans débourser un rond, les particuliers qui n'arrivent pas à s'acquitter normalement de leurs mensualités et l'ardoise de l'État, il n'est pas surprenant que la SICAP peine à honorer ses engagements auprès des banques et de ses clients.

Et pour ces derniers le plus grave, c'est que les voies de recours s'annoncent sans issue. "Il est difficile dans ce genre de situation de trouver la bonne formule pour réagir", indique Moustapha Camara. "La difficulté première est celle de l'environnement général dans lequel le pays se trouve. La mauvaise gouvernance est à tous les niveaux. Il est difficile d'entrevoir des solutions à ce type de problèmes quand on pense à la folie de la spéculation foncière du temps d'Abdoulaye Wade et au fait qu'au fond Macky Sall, même s'il ne fait pas pire, ne semble pas prendre à bras le corps le problème en adoptant des initiatives courageuses pour mettre de l'ordre dans ce secteur."

Camara de poursuivre : "Vous savez, il faudrait que l'on sente que le leadership du pays est sur une voie d'assainissement général pour que nous puissions nous dire : ‘écoutez, cela va être difficile et pénible, mais cela vaut le coût d'intenter un procès contre la SICAP afin de participer à l'assainissement dans le secteur de l'immobilier dans notre pays'." On semble bien loin de cet idéal de "rupture".

[ifall@seneplus.com]mail:ifall@seneplus.com

 

Keur Gorgui, un grand bazar
 

 

Directeur financier et comptable de la SICAP, Massaër Ndiaye liste les événements qui avaient plombé le projet et plongé la société immobilière dans la léthargie.


Si le plan initial d’investissement avait été respecté, les souscripteurs au projet Cité Keur Gorgui seraient aujourd’hui tout près de passer de locataires à propriétaires des appartements et villas qu’ils occupent. Ils devront prendre leur mal en patience. La SICAP, promotrice du projet, a longtemps pataugé dans les difficultés avant de commencer, fin 2014, à apercevoir le bout du tunnel pour boucler le chantier qui trainait.

Sur le site, l'on s’attelle à la construction des routes secondaires, à l’aménagement des espaces verts, à l’installation des lampadaires, entre autres travaux destinés à rendre le quartier digne d’une "vitrine de la capitale sénégalaise". Tel que l’imaginait le pouvoir d’Abdoulaye Wade lorsqu’en 2003, il retirait le projet des mains de promoteurs immobiliers marocains, pour non respect du cahier des charges, pour le confier à la SICAP.

Pour [www.SenePlus.Com]url:http://www.seneplus.com/ , Massaër Ndiaye, le directeur financier et comptable de la SICAP depuis décembre 2014, retrace l’histoire de la cité Keur Gorgui. De l’affectation du site à l’adoption du plan de relance des travaux en passant par le faux bond de la BOAD, qui devait conduire l’emprunt obligataire envisagé initialement pour financer le projet, les impayés de l’État, la colère des banques…, il lève le voile sur l’un des plus grands scandales immobiliers de l’ère Wade. Un mystère que [www.SenePlus.Com]url:http://www.seneplus.com/  a tenté de percer dans [une enquête exclusive publiée dimanche 2 août]url:http://www.seneplus.com/article/scandale-foncier .

À L’ORIGINE, DES MAROCAINS

"La SICAP appartient à 90% à l’État du Sénégal. Elle reçoit des orientations des autorités publiques. Elle est sous tutelle technique du ministère chargé de l’Urbanisme et sous tutelle financière du ministère de l’Économie, des Finances et du Plan. Donc, la politique menée par le régime en place impacte sur l’orientation des activités de la SICAP.

En 2004, la SICAP a eu, par voie d’échange avec l’État, affectation d’une partie du site de la Pyrotechnie.  Elle a pris possession du site et le titre foncier a été établi à son nom. Pour le mettre en valeur, nous avons fait l’ensemble des études. L’armée a fait un démantèlement du site. La SICAP était avec d’autres promoteurs immobiliers affectataires, mais la partie la plus importante lui revenait.

Le site a été d’abord attribué à des Marocains en 2002-2003. Ces derniers devaient apporter des financements extérieurs, mais avaient entrepris des démarches pour trouver des financements locaux. Ce qui n’avait pas agréé les autorités de l’époque, qui ont finalement repris le site pour l’affecter à la SICAP et à d’autres promoteurs immobiliers. L’autorité avait vu que le site était assez bien situé et devait servir de vitrine pour montrer le savoir-faire des promoteurs immobiliers locaux. Il a fallu démanteler- ce qui était assez coûteux- et ensuite faire les VRD (Voieries et réseaux divers).

LE FAUX BOND DE LA BOAD

"Le coût du projet était assez important. Pour pouvoir le réaliser, la SICAP a fait appel à la BOAD pour lever un emprunt obligataire. Nous avions obtenu l’accord de principe de la BOAD, qui a fait plusieurs missions sur le Sénégal. On avait presque l’assurance que l’emprunt serait levé pour un montant de 15 milliards de francs Cfa. Finalement, pour une question de garantie, la BOAD n’a pas agréé la place du Sénégal. Elle s’est montrée réticente alors que nous avions commencé à dérouler le projet. Finalement, nous avons dû recourir au système bancaire local.

La particularité pour Keur Gorgui, c’est que les banques étaient déjà partantes dans l’optique que la SICAP allait lever l’emprunt obligataire et les rembourser sur une période courte.

Lorsque la BOAD s’est désistée, le schéma a été un peu faussé. Il a fallu renégocier avec les banques pour rééchelonner la période de remboursements des prêts. C’est ce qui nous amené à la situation difficile que nous connaissons aujourd’hui. Les banques, c’était BHS- tête de file-, BIS, BSIC, ECOBANK et CBAO. ECOBANK a été remboursée presque dès le début. C’est pourquoi elle ne faisait plus partie du pool de banques. Les autres ont été compréhensives et ont rééchelonné.

L’ÉTAT, LES BANQUES ET LA PASSIVETÉ DE LA SICAP

"Nos clients, qui avaient souscrit à ce programme, ont dix ans à payer. Mais entretemps, avant la fin de la commercialisation des logements, l’État a pris trois immeubles qu’il a occupés en location "simple". Ce qui a faussé le schéma de commercialisation. Après une occupation de deux ans, l’État a manifesté la volonté d’acheter.  L’option-vente devait être au comptant, mais l’État avait budgétisé sur trois ans. C’était en 2008. Depuis, la dette n’est pas apurée. Les banques ont été confortées par l’engagement de l’État à payer sur trois ans. Elles ont aménagé le rééchelonnement sur la foi de l’engagement donné par l’État.

L’État n’ayant pas pu honorer ses engagements dans les délais convenus, nous nous sommes retrouvés en difficultés face aux banques. C’est ainsi que les remboursements ont connu des impayés. Les banques se sont d’abord montrées compréhensives, mais par la suite on a connu quelques signes d’impatience, notamment du côté de la CBAO, qui a initié une action. Cette action nous a pris un peu au dépourvu parce que la SICAP n’a jamais été confrontée à cette situation.

À l’époque les responsables de la société n’ont pas eu tellement de réactivité par rapport à la situation. Ils n’ont pas adopté la démarche qu’il fallait, c’est-à-dire aller vers les banques pour trouver des solutions, quitte à saisir l’autorité, à savoir le ministère des Finances. La banque a été un peu dépitée par ce manque de réaction et, donc, à poursuivi sa procédure.

LE BOUT DU TUNNEL

"Heureusement aujourd’hui nous avons trouvé une solution. La banque n’irait jamais jusqu’à saisir les immeubles de la SICAP. Nous avons toujours considéré que c’était juste un appel du pied pour pousser la SICAP à réagir, à venir à la table de négociations avec des solutions. Ce qui a été fait avec la nouvelle direction. Quand le nouveau directeur général (Ibrahima Sall, Ndlr) est venu, il a eu le temps de jeter un coup d’œil sur le dossier. Entretemps il y a eu des changements au niveau du staff. La nouvelle équipe a réorienté les démarches de la société, notamment vis-à-vis des banques. Nous avons trouvé une solution avec la CBAO et la BIS, qui s’était "greffée" dans la procédure de la CBAO. BIS n’avait pas initié une action à part, elle avait rejoint la CBAO puisque l’hypothèque concernait le même titre.

Aujourd’hui BIS a donné une main levée. Nous avons envoyé un courrier à la CBAO pour obtenir la radiation du commandement valant saisie. Donc, dès réception du courrier la banque devrait faire les diligences nécessaires pour radier cette procédure là. C’est un problème qui est résolu et derrière nous.

Sur le site les travaux sont en cours avec le début de la construction des routes secondaires. Il faut dire que le chantier est resté en léthargie pendant très longtemps. C’est pratiquement à la fin de 2014 qu’on a pris le taureau par les cornes en disant qu’il faut que ce chantier soit entièrement terminé. Les espaces verts sont prévus, l’électrification est en cours avec l’installation des lampadaires, l’aménagement du rond pont principal, etc. Nous avons fait prendre aux entrepreneurs des engagements fermes pour la fin à temps des travaux. De son côté la SICAP s’est engagée à payer les entrepreneurs dès la fin des travaux. Tout ça est bien calé, avec un monitoring sous la supervision du nouveau directeur technique.

RECOUVREMENT

"L’impayé de la clientèle impacte sur les possibilités de remboursement de la SICAP. Le client ne reçoit une mise en demeure de payer qu’au bout de trois mois d’impayés. Et à Keur Gorgui, trois mois d’impayés peuvent aller jusqu’à 1,2 million sinon plus- puisqu’il y a des clients qui paient 800 000 francs Cfa par mois. Cela, pour vous montrer l’impact que peuvent avoir les impayés à Keur Gorgui. Certes ces clients sont en défaillance vis-à-vis de la SICAP, mais un locataire on ne peut pas l’expulser manu militari. Il y a toute une procédure, qui peut aller jusqu’à un an avant son dénouement. Il faut dire que nous avons une certaine tolérance vis-à-vis des clients qui sont en défaillance. Nous cherchons autant que possible à lui aménager des solutions pour pouvoir s’acquitter de sa dette.

Parmi les clients en défaillance, il y a ceux qui ont pris des villas et devaient payer au comptant. Ils ont donné des avances et fixé des échéanciers qu’ils n’ont pas pu respecter. Il faut également préciser que vu la durée des travaux, l’achat au comptant ne l’était que de nom pour une grande partie. Nous ne pouvions pas exiger des clients qu’ils paient tout de suite alors que le produit n’était pas tout à fait disponible. Mais aujourd’hui, le produit est disponible, le quartier est habitable.  Donc nous avons eu à faire des relances. Il y a eu des réactions, mais pas du côté de tous les clients. Aujourd’hui nous avons déroulé un programme de recouvrement qui, à terme, devrait permettre de récupérer les arriérés qui sont à Keur Gorgui pour les réinjecter dans les encours dus aux banques.

PLAN DE RELANCE

"Nous avons lancé à la fin de l’année 2014 un plan stratégique de développement pour relancer les activités de la société. Il y a eu une parenthèse malheureuse, entre 2000 et 2012, où la SICAP n’a pratiquement reçu aucune affectation de terre de la part de l’État. À part Keur Gorgui, qui était un projet phare, nous n’avons pas reçu de terrain pour le social. La SICAP est restée dans son coin pendant de longs moments à gérer des difficultés. Mais avec la nouvelle équipe mise en place par le nouveau directeur général, nous avons lancé un plan stratégique de développement qui, à terme, devrait aboutir à la construction de près de 40 000 unités d’habitation. L’essentiel des projets à l’heure actuelle, c’est sur Diass. La SICAP avait acquis le site avant qu’on ne parle de l’aéroport. C’est en 2005 que la SICAP avait acheté le site de Diass, qui fait 50 hectares. Nous avons également des sites sur le Lac Rose pour 70 hectares, sur Bambolor pour 30 hectares, et nous attendons des affectations de l’État. Actuellement dans le circuit administratif, il y a un document appelé «contrat de performances et moyens». Dans ce cadre, l’État et la SICAP ont pris des engagements réciproques. Pour l’État il s’agit essentiellement de l’affectation de terrains pour des programmes de logements sociaux que la SICAP devra construire. Il y a un certain nombre de sites qui ont été identifiés et qui font pratiquement 700 hectares aux alentours de Dakar. Nous avions notre programme stratégique de développement, pour relancer les activités de la SICAP, surtout dans le domaine social, moyen standing et grand standing, mais par la suite l’État est venu avec le Plan Sénégal émergent, qui a un volet Habitat très important.

Pour la cité Keur Gorgui, il y a une deuxième phase qui était prévue avec un certain nombre d’immeubles, notamment des plateaux de bureaux et de commerces. Nous avons presque bouclé les études techniques, les financements sont presque bouclés également. Normalement dans six mois à un an, on devrait débuter les travaux pour ces espaces de bureaux et commerces."


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