LOGEMENT DURABLE EN AFRIQUE : Les toits de la dignité

Face à une crise du logement qui s'aggrave à mesure que les villes se gonflent, les deux dirigeants Serge Ekué, Président de la Banque Ouest-Africaine de Développement (BOAD), et Ousmane Diagana, Vice-Président Afrique de la Banque mondiale, ont livré une vision commune, ambitieuse et résolument engagée : celle d'institutions financières qui refusent d'être de simples pourvoyeurs de capitaux et qui se positionnent comme des architectes du changement social.

Une urgence démographique qui ne laisse plus le temps…

Le diagnostic est implacable : d'ici 2050, la population urbaine africaine sera multipliée par deux. Changement climatique, conflits, mais surtout puissance d'attraction des villes (pôles d'emploi et de prospérité) alimentent une urbanisation galopante qui dépasse de loin les capacités actuelles de production de logements.

Pour Ousmane Diagana, cette réalité commande une rupture conceptuelle. « Il faut approcher la question du logement de manière différente, de façon ambitieuse, tant sur le plan quantitatif que qualitatif », a-t-il déclaré, soulignant que les futurs logements devront être résilients, énergétiquement efficaces et pensés à l'échelle d'un continent qui veut réduire son empreinte carbone.

Mais au-delà des chiffres, Diagana a proposé un cadre de lecture en trois D qui a visiblement résonné dans la salle : dignité : « sans toit décent, la condition humaine est atteinte. Un jeune sans logement ne peut même pas envisager de fonder une famille » ; droits : « Le droit au logement est inscrit dans la majorité des constitutions africaines. Il ne saurait rester lettre morte » ; développement : « Le logement est un levier macroéconomique : il crée des emplois, génère des richesses et libère le budget des ménages pour l'éducation et la santé ».

« Quand le bâtiment va, tout va », a rappelé le Vice-Président de la Banque mondiale, revisitant un adage universel à la sauce des défis africains.

Un partenariat stratégique qui fait ses preuves

Loin d'en rester aux grands principes, les deux institutions ont présenté des résultats concrets. Au cœur du dispositif : la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire dont le nom vient d'être renouvelé, une innovation conjointe BOAD-Banque mondiale qui a profondément restructuré le marché hypothécaire en Afrique de l'Ouest.

Le mécanisme est simple dans son principe, puissant dans ses effets : en apportant 155 millions de dollars, la Banque mondiale a permis à la Caisse de mobiliser plus de 350 millions de dollars. En refinançant les prêts immobiliers des banques commerciales sur des maturités plus longues, le coût du crédit baisse, la demande s'élargit, et la production de logements peut s'accélérer. Un effet de levier qui illustre à merveille la vocation des institutions de développement.

Et ce n'est qu'un début : une nouvelle opération régionale est en cours de structuration, pour un montant cette fois supérieur à 200 millions de dollars.

Trois leviers pour passer à l'échelle

Comment toucher les 90 % de la population qui restent aujourd'hui hors du système ? La réponse de Diagana tient en trois axes interdépendants. Du côté de l'offre, il faut passer d'une approche fragmentée à une logique d'industrialisation du logement (production de masse, standardisation, intégration de la chaîne de valeur).

Du côté de la demande, le refinancement hypothécaire est la clé : des prêts moins chers, des maturités plus longues, des mensualités accessibles à tous les segments de revenus. L'exemple américain, où le système des mortgages permet à chacun, quel que soit son niveau de revenu, d'accéder à la propriété, est cité comme référence. Mais le Maroc, sur le continent même, est présenté comme le modèle le plus inspirant : grâce à une combinaison de ressources concessionnelles, de soutien fort de l'État et de maturités longues, le royaume a démontré qu'une politique du logement ambitieuse est possible en Afrique.

Du côté de l'environnement réglementaire, enfin, trois conditions s'imposent : des réformes foncières garantissant l'accès à la terre aux promoteurs qui construisent pour les populations ; une transparence à chaque étape de la chaîne de valeur pour que les investisseurs privés (locaux, régionaux ou internationaux) aient confiance ; et un cadre juridique et judiciaire équitable qui rassure les banques.

Vers un « standard » plutôt qu'une norme imposée

L'un des moments les plus intenses du débat a porté sur la question de la normalisation du logement abordable (et notamment de la création d'un label panafricain du logement de qualité). Pour Serge Ekué, le mot juste est celui de standard plutôt que de norme obligatoire. « Le format de la tablette est devenu un standard. Tout le monde a convergé vers lui (sans qu'il soit imposé) », a-t-il illustré, en référence à la guerre des formats qui opposa jadis VHS et Betamax.

Un bon standard, a-t-il plaidé, « est rassurant pour toutes les parties : acquéreurs, banques, promoteurs, et pour l'ensemble de l'écosystème. Il s'impose par sa pertinence, pas par la contrainte. »

La question du droit opposable au logement a également été posée. Ekué n'a pas esquivé : « Si on était courageux et qu'on allait jusqu'au bout de nos idées, on pourrait dire que c'est un droit opposable. » Une déclaration forte, qui engage la responsabilité des institutions financières au même titre que celle des États (car les banques de développement, qui ne rémunèrent pas leurs actionnaires comme les banques commerciales, ont précisément pour mission de s'engager là où le rendement financier ne suffirait pas à attirer le secteur privé seul).

Un alignement historique des institutions

Ce qui a peut-être le plus frappé dans cet échange, c'est la conviction partagée que quelque chose de nouveau est en train de se jouer. « Nos institutions n'ont jamais été aussi alignées », a affirmé Serge Ekué, citant la Banque mondiale, la Banque africaine de développement, la BOAD, la BIDC, la Banque de développement des États d'Afrique centrale, TDB, Afreximbank...

Cet alignement (institutionnel, intellectuel, opérationnel) ouvre la voie à ce que le Président de la BOAD a appelé, avec une certaine solennité, un « consensus de l'habitat » : une convergence de principes, d'outils et d'ambitions qui pourrait se cristalliser en une dynamique continentale nouvelle.

Le chantier est immense. Les mots prononcés ce jour-là dans le cadre du Fireside Chat « Nouveaux paradigmes : le rôle des Banques de Développement dans la transformation de l'habitat régional », en donnent la mesure : dignité, droits, développement, standard, droit opposable. Ce ne sont pas des formules creuses. Ce sont des engagements.
Malick NDAW , Envoyé spécial à Lomé